隆阳区人民政府办公室关于印发隆阳区加强土地增值税征管和清算工作实施方案的通知

各乡镇人民政府（街道办事处），区直有关单位：

经区人民政府同意，现将《隆阳区加强土地增值税征管和清算工作实施方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

隆阳区人民政府办公室

2022年2月7日

（此件公开发布）

隆阳区加强土地增值税征管和清算工作实施方案

根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）、《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号），结合隆阳区实际，制定本方案。

一、总体思路

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”的原则，依托“政府主导、部门协作、齐抓共管、司法保障、信息支撑、管理规范、保障有力”的社会化综合治税体系，结合我区房地产市场发展和房地产税收征管实际，全面、及时、准确掌握和合理利用房地产管理信息，探索应用土地增值税风险评估技术，在全区建立“源头控管、信息比对、疑点核实、动态监控、清算有力”的土地增值税征管新模式和运行机制，解决税收征纳双方信息不对称的问题，形成我区协税护税的长效机制，实现对房地产项目相关税收全环节、全方位、全流程、精细化、动态化征管，营造公开、公平、公正的税收环境，确保税收应收尽收，保障地方财政收入。

二、工作目标

（一）建立完善协作机制，实现信息共享。进一步加强部门间沟通协调，全面收集、整理和掌握通过获取房地产项目立项、规划、建设、交易、保有等环节的审批或备案信息，实现税源动态化管理，加强房地产税源监控，规范房地产税收秩序。

（二）制定和规范土地增值税计税收入和成本的确定办法。借鉴先进经验，并依据相关部门发布的土地基准地价信息、分类型房地产建安成本单位面积金额标准等信息，制定和规范土地增值税计税收入和成本确定办法，解决房地产开发企业瞒报、低报收入，虚列、虚报、虚增成本，财务、账务混乱，资料缺失等问题，进一步堵塞税收征管漏洞，提升我区土地增值税征管和清算质效，营造一个公平、诚信的纳税环境。

（三）引进专业化的管理团队和专家，提高土地增值税征管和清算审核质量。借鉴先进经验，引进信誉度高、土地增值税清算实务经验丰富的中介机构，集中一批实战能力强的税务师、注册会计师、注册造价师、资产评估师等专业力量，协助税务部门开展土地增值税清算审核，培养和储备我区土地增值税征管和清算的专业化人才。

（四）严格按照清算计划开展土地增值税清算，确保土地增值税预征和清算税款收入。按照国家税务总局和上级税务局部署，对符合清算条件的房地产项目制定科学的清算计划，组织专业力量认真开展清算，切实做到项目管理到位，预征到位，收入、成本、费用确认到位，中介鉴证管理到位、清算审核到位、税款征收到位。

（五）加强协调合作。为保证此项工作长期进行，将由政府主导，税务机关牵头，统一土地增值税相关政策、操作流程，各部门协调配合，提供相关数据和档案，全区形成一盘棋的局面。

三、组织领导

为加强组织领导和统筹协调，保障各项工作顺利开展，成立隆阳区加强土地增值税征管和清算领导小组（以下简称领导小组），领导小组成员如下：

组 长：杨俊波 区长

副组长：郭绍坤 区委常委、副区长

成 员：左伟荣 区政府办公室副主任

杨 超 区财政局局长

杨必荣 区税务局局长

陈新绍 区发展改革局局长

徐国良 区自然资源局局长

段云锋 区住房城乡建设局局长

赵 斌 区财政局副局长

余 波 区税务局副局长

领导小组下设办公室在区税务局，由杨必荣兼任领导小组办公室主任，余波兼任副主任，董诗金（区财政局）、夏萃（区财政局）、黄福良（区发展改革局）、杨洋（区自然资源局）、汤朋霖（区住房城乡建设局）、杨雕（区税务局）为成员。

办公室负责明确工作总体思路和方向，部署安排相关工作，督促成员单位履行部门职责，研究制定工作方案，落实加强全区土地增值税征管和清算的具体措施，建立和健全信息交换共享机制，协调各部门进行数据采集、汇总、传递、分析，制定引入外部专业力量参与土地增值税清算审核的财政保障机制，制定和规范土地增值税计税收入和成本的确定办法；加强部门协作配合，交流工作信息，听取意见建议，研究解决难点和问题；同时完成领导小组安排的其他工作任务，及时解决工作中遇到的重大问题。

四、工作措施

（一）抓房地产项目专业化管理，提高征管效能。由“管户模式”向“管项目和管户相结合专业化管理模式”转变，按照国家税务总局和上级税务局征管改革工作要求以及隆阳区现行财政体制情况，由区税务局成立重点税源管理组，专人管理房地产项目，整合现有人才资源，逐步实现资源配置最优化。主管税务机关要按照房地产项目的建设、经营和管理特点，对立项、取得土地使用权、设计、规划、工程施工进度、工程结算、预（销）售、竣工验收、项目清盘等房地产开发过程实行全程动态管理，建立项目信息采集、日常巡查、风险评估、风险应对等分事项专业化管理模式，切实做到税收管理与纳税人项目开发同步。（责任部门：区税务局）

（二）抓外力引入，提高清算专业性。采取“政府支持、财政保障、主管税务机关主导、引入专业中介力量参与”的清算审核模式。区财政局、区税务局要按照委托中介机构参与土地增值税清算审核支付业务服务费的办法开展各项工作（附件1）。（责任部门：区财政局、区税务局）

（三）抓部门协作，提高信息对称率。由领导小组负责组织研究和制定各部门协作和信息共享机制，信息交换的指标、内容、时限和方法。根据工作开展情况搭建全区范围的综合治税数据信息交换平台；区税务局定期派专人负责到各部门采集房地产项目涉税信息，或由各部门指定专人负责整理房地产项目涉税信息报区税务局,各部门共同加快推进数据的实时共享（附件2）。（责任部门：区发展改革局、区财政局、区自然资源局、区住房城乡建设局、区税务局）

（四）抓科学预征，提高税款征收率。在现有法律法规确定的土地增值税预征率基础上，定期分析全区房价和税负之间的关系，根据全区房地产市场发展情况适时提出调整土地增值税预征率的实施建议。严格按照《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）中的土地增值税预征率征收税款。（责任部门：区税务局、区财政局）

（五）抓职责确定，提高执法风险应对力。区税务局成立土地增值税清算审核领导小组，负责组织协调管理清算工作，对项目的清算审核负总责，对有关审核明细情况、专业报告和工作底稿负责；成立土地增值税清算审核实施小组，探索建立“清算审核小组逐项汇报，收入、成本、费用调整逐条审核、审理人员共同签字确认”的集体审理机制，负责清算审核报告审理工作，做出审理意见，并将清算审理结果上报市税务局。（责任部门：区税务局）

（六）抓政策标准统一，提高清算公平性。按照“规范清算流程、制定工作范本、建立标准化模式”的工作思路，建立全区统一的土地增值税清算模式。针对房地产产业的特点，建立健全房地产开发项目全过程有效监控的长效机制，按照《土地增值税清算规程》，结合实际工作，建立清算规范化、标准化模式，探索制定土地增值税征管、清算审核业务工作流程、工作底稿、风险评估指标体系和案例指标体系等。（责任部门：区税务局）

（七）抓严控核定征收，提高税法遵从率。严格把关土地增值税的清算方式，全面推行查账征收。严控核定征收条件和程序，探索建立测算增值率确定核定率的办法，凡是实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、建安成本单位面积金额标准等指标测算其增值率，确定是否采用核定征收方式。实行核定征收方式进行清算的房地产项目，经区税务局土地增值税清算审核实施小组审核后执行。（责任部门：区税务局）

（八）抓监督诚信，提高清算公正性。加强中介鉴证机构准入管理，中介机构必须符合《云南省注册税务师管理中心关于土地增值税清算鉴证有关问题的通知》（云地税注发〔2013〕44号）要求。主管税务机关制定全区统一的土地增值税清算鉴证工作要求，根据清算审核情况对中介机构进行客观评定并填制《土地增值税鉴证评价表》，同时将鉴证采纳情况报送上级税务机关备案，一旦发现中介机构违反法律法规或出具虚假涉税文书，一经查实将及时反馈省税务局和省局注册税务师管理中心，并根据相关规定取消其鉴证资格，视情况在有关税务局网站上进行通告，造成纳税人未缴或少缴税款的，按照《注册税务师管理办法》（国家税务总局第14号令）有关规定追究法律责任。（责任部门：区税务局）

（九）抓风险审核，提高清算准确率。按照风险指标体系加强对房地产企业税收日常检查，对涉税风险较高、涉嫌偷漏税的房地产企业，在清算审核中发现重大疑点，对土地增值税清算结果是退税或税负率低于核定征收率的房地产项目可移交稽查。通过强化稽查效能，发挥以查促管、以查促收的职能作用，通过依法查处和整治房地产企业在土地增值税清算中存在的税收违法问题，促进房地产企业切实履行依法纳税的义务，进一步提高其税法遵从度。（责任部门：区税务局）

（十）抓清算质效，提高清算入库率。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《土地增值税清算管理规程》等规定开展土地增值税清算工作，对符合清算条件（包括应清算、可清算）的房地产项目列入年度的清算计划，清算的项目必须落实到清算审核组、清算任务必须责任到人，要严格按照既定的清算计划和进度安排认真开展清算，做到边清算、边堵漏，对清算应补税款和欠缴税款加强监控，并按收入计划要求及时入库。（责任部门：区税务局）

五、工作要求

（一）提高政治站位，密切协作配合。土地增值税作为房地产税收重要的税种，加强土地增值税征管和清算是服务地方财税工作大局的需要，是强化单项税种管理的需要，也是防范税收执法风险的需要。各乡镇人民政府（街道办事处）、区直有关单位要从提高政治站位，充分认识加强土地增值税征管和清算的重要意义，切实增强大局意识、责任意识，依法履行法定职责，有效提高土地增值税税源管控和税收征管水平，堵塞征管漏洞，增加地方财政收入，规范房地产市场秩序和税收秩序。领导小组各成员单位要密切协作配合，对未完成土地增值税清算的房地产开发企业，协助主管税务机关督促房地产开发企业进行土地增值税清算。各乡镇人民政府（街道办事处），区直有关单位要加强组织领导，形成政府主导，部门积极参与的协税护税格局，按照方案有计划地开展工作，保证全区协调统一；要创造性开展工作，建立我区土地增值税税收管理新模式。

（二）建立健全信息保密制度。各单位强化保密观念，严肃工作纪律，按规定保管好采集的数据及资料，切实保护好纳税人的合法权益，确保信息安全。

（三）认真组织做好社会宣传工作。要积极通过媒体宣传等方式，做好社会宣传及政策讲解，形成正确的舆论导向，避免产生歧义和认识偏差，保证工作按时、按目标顺利完成。

附件：1. 隆阳区委托中介机构参与土地增值税清算业务管理办法（暂行）

2. 隆阳区房地产业税收保障工作部门协作办法

附件1

隆阳区委托中介机构参与土地增值税

清算业务管理办法（暂行）

为进一步做好土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于加强土地增值税清算征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号)和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）规定，制定此办法：

一、中介机构招标方式

区税务局根据实际工作情况，认为需要委托中介机构参与土地增值税清算审核业务，报请区人民政府同意后，会同财政部门，按照公共资源交易相关规定，面向社会公开招标一批规范、符合要求，具有一定规模、信誉良好、专业力量涵盖税务师、注册会计师、注册造价师和房地产评估师，参与过土地增值税清算鉴证业务的中介机构。

二、中介机构招标资格要求

（一）满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

（二）落实政府采购政策需满足的资格要求：

1.在中华人民共和国境内注册，具有独立承担民事责任的能力；响应本项目采购内容并在有效期内的法人、其他组织或者自然人。

2. 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，投标人必须具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，须具备税务、审计、造价、资产评估等综合服务能力。

3. 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；须提供2019年1月至今任意3个月的税务局税收通用缴款书或银行电子缴税（费）凭证或税务局出具纳税情况的相关证明，依法免税的，应提供依法免税的相关证明文件，新成立单位可不提供。

4.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

5. 法律、行政法规规定的其他条件。

（三）未被列入“信用中国”网站“失信被执行人”“国家企业信用信息公示系统”“重大税收违法案件当事人”名单，未被列入中国政府采购网“政府采购严重违法失信行为信息记录”名单（被禁止在一定期限内参加政府采购活动但期限届满的除外）。采购人及采购代理机构将按照以上条款对参与投标的各服务单位的信用信息进行查询，有不良记录的投标文件将被拒绝。

（四）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同服务单位，不得同时参与投标。

（五）按照业务要求，参加投标的中介机构须具备税务、审计、造价、资产评估综合服务资质，有能力组织具备税务、审计、造价、资产评估执业人员团队，要求如下：

1. 招标过程秉持公平、公正、公开原则、遵循国家相关法律、法规；

2. 中介机构及人员执业过程中遵守国家相关法律、法规，无不良记录；

3.中介机构注册资金100万元以上；

4.中介结构纳入行业监管，并定期通过年度年检；

5.中介机构在招标时点的上一年度中全省行业排名30位以前（含30位），或具备行业（A）级资质。该项资料以各行业协会或主管部门公布的信息为准；

6.中介机构组成的执业团队需在8人以上（含8人），其中税务师、注册会计师、注册评估师、注册造价师各不少于2人（含2人）；

7.在满足1—6项条件时，连续从事土地增值税清算业务2年以上（含2年），独立承担过10个以上（含10个）土地增值税清算项目的中介机构优先；

根据土地增值税清算审核业务中介机构招标需要附列其他招标要求。

三、在每一项土地增值税清算审核业务开展前，由区税务局按照相关规定采取随机抽取等方式确定参与土地增值税清算审核业务的中介机构并签订委托协议书。

四、采用委托中介机构参与土地增值税清算审核业务方式增加入库的税款，经区税务局、财政局审批同意后，按照增量入库税款的一定比率支付中介机构业务服务费，业务服务费由区财政负担。具体计算方法见《委托中介机构参与土地增值税清算审核业务服务费试行标准》（附后）。

五、经委托中介机构清算审核且清算税款全额入库的项目，符合以下条件之一的，按人民币15,000元支付业务服务费：

（一）经计算清算审核增量入库税款为负数的项目；

（二）经计算清算审核业务服务费不足15,000元的项目；

（三）经清算审核土地增值税退税的项目；

（四）经清算审核土地增值税清算方式为核定征收的项目。

六、经委托中介机构清算审核项目，符合以下条件之一的，应根据本办法计算出相应的土地增值税清算审核业务服务费，在税款全额入库后的当年内由财政局支付业务服务费：

（一）经计算清算审核入库税款全部形成欠税的项目；

（二）经计算清算审核入库税款部分形成欠税的项目。

七、受托中介机构完成土地增值税清算审核业务后，应持《支付土地增值税清算审核业务服务费确认表》（附后），开具服务费发票，连同已入库的税收缴款凭证原件及复印件，到区税务局领取清算审核业务服务费。区财政局与中介机构清算审核业务完成确认之后，七个工作日内将服务费支付给区税务局，区税务局在收款后及时支付给中介机构。

八、区税务局应建立《支付土地增值税清算审核业务服务费台账》（附后）。

九、区税务局应于发生服务费支付的季度与区财政局进行支付土地增值税清算审核业务服务费对账工作。

十、委托中介机构参与土地增值税清算审核业务服务费标准根据工作开展情况和政府及相关部门建议和意见适时调整。

十一、受托中介机构应派出包括含执业税务师在内不少于3名人员的工作小组，在区财政局、区税务局的委托下严格按照国家税收法律、法规、规章和政策实施清算审核工作。在清算审核中，应遵守行业规章制度，始终坚持独立、客观、公正的原则，在获取充分、完整、真实证据基础上，保证审核工作进度和质量，在协议规定的时间内出具真实、合法的报告、核查工作底稿及有关表格，报告应具体明确指出存在问题及处理依据，且有两名以上税务师签名盖章，并承担法律责任。中介机构提交的报告、核查工作底稿及有关表格不符合区税务局要求的，应在区税务局要求的期限内补充、修改。

十二、受托中介机构及其相关人员必须遵守下列规定

（一）遵守国家法律、法规、规章和政策；

（二）不得玩忽职守、泄露秘密；

（三）不得利用执业之便，伙同税务干部或纳税人，谋取不正当利益；

（四）不得利用执业之便，压制、刁难其他中介机构，实施业务垄断；

（五）不得出具虚假的涉税业务工作报告；

（六）不得与业务所涉及的纳税人违规接触；

（七）在审核过程中，发现纳税人有违法违规行为的，应如实向委托方报告；

（八）不得就同一清算项目进行双重代理。

十三、对中介机构在清算审核中弄虚作假，串通纳税人出具虚假审核成果，导致纳税人未缴、少缴税款的，按照《注册税务师管理办法》（国家税务总局第14号令）的规定追究法律责任。同时中介机构和专业人员将被列入黑名单，三年内不得参加隆阳区范围内涉税业务中介。

十四、因受托方审核失实、定性失准，报告经税务稽查发现存在明显问题（稽查确认应纳税款与报告应纳税款超差30%以上），导致委托方在行政复议后改变税收执法结果或行政诉讼中败诉的，受托人要承担委托协议书中约定的有关责任和相应的法律责任。

十五、本办法自发文之日起执行。

十六、本办法由区财政局、区税务局负责解释。

委托中介机构参与土地增值税清算审核业务服务费试行标准

附件2

隆阳区房地产业税收保障工作部门协作办法

为进一步建立健全全区房地产业税收保障工作机制，形成综合治税合力，促进全区房地产业健康发展，现将有关部门工作职责明确如下：

一、区发展改革局

（一）工作职责

1. 2022年1月31日前，将区税务局提供的房地产项目涉及立项批复信息反馈至区税务局。于2022年2月1日起，每季度结束后15日，向区税务局提供上季度全区范围内的房地产项目立项批复信息；

2. 根据工作实际开展情况，提供房地产项目立项的其他信息、解答相关政策、提供工作指导、帮助和支持。并按照规定的格式、要求和时限，收集、整理、上报相关信息。

（二）提供的涉税信息格式和内容

1. 《房地产项目备案批复信息表》（表1）；

2. 房地产项目备案批复文件。

二、区财政局

（一）与税务部门共同研究制定隆阳区关于委托中介机构参与土地增值税清算审核的办法、行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向的办法。

（二）根据领导小组办公室请求提供工作指导、帮助、支持和培训。

三、区住房城乡建设局

（一）工作职责

1. 将区税务局所提供的房地产项目涉及的相关信息反馈至区税务局（2022年1月31日前完成）。于2022年2月1日起，每季结束后15日内向区税务局提供上季度核发的房地产建筑工程施工许可信息，商品房预售许可信息，房地产建设工程竣工验收备案信息，市级办理的由区税务局向市级有关部门查询核实。目前，区住房城乡建设局已将楼盘信息和网签合同备案信息实时共享给区税务局，商品房的网签备案信息和楼盘信息可由区税务局根据工作需要自行查询；

2. 根据领导小组办公室安排提供有关房地产项目的施工或预售行政许可信息、解答房地产项目施工或预售行政许可的相关政策及执行标准、提供工作指导、帮助、支持和培训。

3.按照规定格式、要求和时限，收集、整理和上报相关信息；审核下级和本级相关信息并报送至领导小组办公室。

（二）提供的信息格式和内容

1. 《建筑工程施工许可信息表》（表8）；

2. 《商品房预售许可证明信息表》（表9）；

3. 《商品房预售许可证明存根信息表》（表10）；

5. 《建设工程竣工验收备案信息表》（表11）。

四、区自然资源局

（一）工作职责

1. 按地区实际发展情况定期发布基准地价信息，并同时报送领导小组办公室；

2. 于2022年2月1日起，每季度结束后15日内向区税务局提供上季度全区范围内最新的宗地地籍信息、房地产项目土地登记信息、农用地转用及土地征收批复信息、土地出让信息、土地划拨信息、土地转让信息；

3. 从行政审批、发证、检查等多个环节协助税务部门监控把关涉及土地交易的相关税款，坚持“先税后证”原则，在办理手续后，应将相关完（免）税凭证或税务部门开具的证明材料与有关资料一并归档备查。

在办理国有土地使用权出让及补缴土地出让金手续，对受让人未取得税务部门开具的契税完（免）税凭证，不予办理土地权属登记手续；在农用地转用手续经批准后，应同时通知税务部门，在核发建设用地批准书之前，要求用地使用人或用地申请人提供耕地占用税完（免）税凭证，凡不能提供的不予核发；在办理国有土地使用权转让手续，应在公示期前告知转让人和受让人到土地所属地主管税务机关缴纳相关税收，对转让人未取得税务部门开具的土地增值税完（免）税凭证，对受让人未取得税务部门开具的契税完（免）税凭证的，不予办理土地权属变更手续。

5. 查处土地违法案件，应同时告知同级税务部门。

6. 根据领导小组办公室安排，暂停办理有关房地产项目的土地行政许可手续，提供有关房地产项目土地行政许可的其他信息，根据工作实际开展情况，提供工作指导、帮助、支持和培训。

7. 根据保障办的函告解答房地产项目土地行政许可的相关政策及执行标准；

8.按照规定格式、要求和时限，收集、整理和上报相关信息；审核下级和本级相关信息并报送至领导小组办公室（土地交易相关手续办理与收集填报信息为同级）。

（二）提供的信息格式和内容

1. 《建设项目用地审批信息表》（表2）；

2. 《土地使用权证信息表》（表3）；

3. 《国有建设用地转让信息表（房地产用地）》（表4）；

4. 《国有建设用地出让、划拨信息表（房地产用地）》（表5）及国有建设用地出让、划拨合同电子版原件，国有建设用地出让、划拨中标通知书电子版原件，出让、划拨宗地界址图电子版原件；

5. 《建设用地规划许可信息表》（表6）；

6. 《建设工程规划许可信息表》（表7）；

7. 宗地地籍信息（宗地属性信息和空间信息）和其他土地转让、出让、划拨信息进一步协商合作提供。

五、区税务局保障办

联系人及电话：隆阳区税务局税政二股，0875—2121279；杨 雕18314527168；向蜀华13769049947