隆阳区住房和城乡建设局关于对区政协六届六次会议第06060142号提案的答复

民革隆阳区总支：

您提出的《关于规范中心城市住宅小区物业管理的建议的提案》（第06060142号），交我们办理，综合协办单位意见，现答复如下：

一、办理工作开展情况

2026年以来，我区坚持党建引领、民生为本、问题导向、系统治理工作思路，同步推进物业服务突出问题专项整治、红色物业体系建设、行业自律规范、多元协同共治、智慧赋能治理、保障房专项提质等重点工作，全区物业服务规范化水平、小区精细化治理质效、群众满意度持续稳步提升。截至目前，隆阳区共有住宅小区744个，其中老旧小区510个。实施专业化物业服务小区138个、在册物业服务企业64家，物业服务覆盖群众104529户。

（一）抓实专项整治攻坚，全面规范行业运行秩序。

一是高位部署压实层级责任。隆阳区住房和城乡建设局精准对标上级民生工作部署，制定印发《隆阳区住房和城乡建设局“治理物业服务突出问题”重大民生实事工作方案》及重点任务清单，细化6大方面整治事项，明确工作目标、实施步骤和工作举措。2026年3月14日组织召开全区物业行业专项整治部署会，全面安排部署年度整治任务，层层压实行业主管、属地街道、物业企业三方责任，实现整治工作全覆盖、无死角、可落地。

二是全域排查建立闭环整改台账。严格对照物业领域“5+1”重点整治内容，抽调市场监管、发改、街道、社工等力量组建5个专项工作组，采取实地核查、资料查阅、入户走访相结合方式，对全区138个物业小区开展拉网式排查。累计排查梳理物业服务不规范、公示不到位、设施维保滞后、环境治理薄弱、矛盾纠纷多发等突出问题389个，全部建立问题、责任、时限、销号“四本台账”。截至目前，已完成整改226个，剩余163个复杂难点问题实行常态化跟踪督办、逐月调度推进。同步选取青华海PARK红星天铂、保山碧桂园2个问题集中、投诉高发小区作为区级重点攻坚点位，实行一小区一专班、一问题一举措，以点带面推动全区物业服务整体提质。

三是抓实民生项目提质增效。抢抓超长期特别国债政策机遇，全力推进老旧电梯更新改造，已完成4部老旧电梯项目申报，1部已竣工投用，有效消除高层住宅出行安全隐患。从严抓好住宅专项维修资金监管，回溯梳理2023年以来资金归集、审批、使用、结存、增值收益全流程，完成四级建账管理。目前在隆阳区住房和城乡建设局缴存维修资金小区26个、缴存户数8094户、账户余额41470547.38元，经多轮核查，未发生资金挪用、违规使用等问题，资金管理安全规范。

四是健全多元共治与监督体系。建立纪检监督、部门协同、局内联动三级治理体系，常态化联合公安、消防、市场监管、发改等部门开展联合执法整治，高效化解历史遗留难题。全面整合12345热线、信访举报、网络留言等诉求渠道，构建全链条闭环处置机制。2026年1—5月，物业领域信访投诉量同比持续下降。依托官方微信公众号公开举报渠道，累计受理投诉10件、办结9件，办结率90%，群众诉求响应质效显著提升。

（二）聚焦难点靶向突破，全力破解保障房管理恶性循环难题。针对我区安置房、保障性住房小区基数大、治理底子薄、居民结构多元、物业费收缴率偏低、服务投入不足、设施老化、矛盾多发，长期形成“收费难、服务差、满意度低、缴费更低”的治理恶性循环问题，我区坚持分类施策、精准破题，扎实推进保障房治理提质。一是创新社物融合治理模式。推行街道社区牵头统筹、网格员与物业人员协同联动的过渡式管理机制，将社区治理力量深度嵌入小区日常管理，共同开展秩序维护、环境整治、政策宣讲、矛盾调解，补齐纯市场化物业力量薄弱、治理难度大的短板；二是攻坚历史遗留堵点问题。全面摸排梳理保障房小区维修资金归集困难、配套设施不完善、工程遗留问题、产权不清等历史症结，建立专项治理台账，多部门联动会商、逐项化解，逐步扫清制约保障房良性运转的制度和历史障碍；三是实施分类差异化治理。对基础条件较好的保障房小区，规范引入市场化物业服务，合理匹配服务标准与收费价格；对矛盾复杂、暂不具备市场化条件的小区，实行社区兜底代管、基础服务保障模式，循序渐进规范管理秩序，逐步扭转保障房小区治理恶性循环局面。 

（三）深化红色物业建设，筑牢行业党建治理根基。持续健全物业行业党建体系，构建“机关党委统筹、行业党委协调、基层支部落实”三级党建责任体系。实行4名局领导包联物业支部、4名党建指导员驻企指导的双轨帮扶机制，对无独立支部企业实行党建、业务双挂联指导，全面规范行业党务工作。全面摸排全区64家物业企业，摸清行业党员110名，建立动态党员台账。大力推行“双向进入、交叉任职”，在21个小区实现党组织、业委会、物业三方人员交叉履职，有效打通治理壁垒。2026年2月，党建引领牵头成立隆阳区物业管理协会，健全行业自律管理制度，搭建政府、企业、业主三方共治平台，推动行业规范自律、良性发展。

（四）深化三方协同共治，健全小区常态治理机制。持续深化“社区党组织+物业企业+业主委员会”三方联动共建机制，常态化开展结对共建、联席会议、议事协商，集中解决停车管理、设施维修、环境治理、邻里纠纷等重点问题。全面推行全区统一标准化物业服务信息公示制度，线下公示栏、线上业主平台同步公开10项核心服务信息，实现全区专业化小区公示全覆盖，有效提升物业服务透明度和公信力。

（五）深耕精细服务治理，提升小区宜居品质。各物业企业全面设立党员示范岗、红色管家岗，组建红色志愿服务队，常态化开展便民服务、隐患排查、环境整治。常态化开展消防安全、飞线充电、防汛安全专项检查，筑牢小区安全底线。加快智慧物业建设，全区44家物业企业接入智慧管理平台，纳入设施设备10669台（套），推广智能门禁、远程管控等智能化手段，全面提升小区治理现代化水平。

（六）厚植惠民服务底色，打造行业示范标杆。常态化开展节日惠民、邻里联谊、义诊义剪、困难帮扶等暖心活动，依托小区站点打造新业态“红色驿站”，做实暖心便民服务。积极参与市级“美好家园”示范创建，3个小区成功获评市级示范小区，培育优秀党务工作者先进典型，以典型示范带动行业整体服务提质，营造比学赶超、争先创优的良好氛围。

二、关于提案中反映的问题

一是关于费用公示不透明导致业主信任缺失的问题，二是关于业委会（或物管会）组建滞后造成议价机制失衡的问题，三是关于保障房管理短板形成恶性循环的问题，四是关于开发商车位定价无序引发纠纷频发的问题。我们经研究核实认为，上述问题在我区物业管理中确实存在，部分问题在自检自查中也有体现（如物业收费矛盾纠纷严重、业主参与积极性不高、街道社区指导监督作用发挥不充分等），提案指出的问题精准、客观，我们完全认同并认真采纳。

三、关于对提案内容的逐条答复

（一）关于建议强化收费公示与监督，我们的办理意见是：一是全面推行标准化、规范化公示。住建部门已印发《住宅小区物业服务信息公示栏（模板）》，明确要求各物业企业在小区显著位置公示物业服务基本信息（8项）和公共收益信息（2项），公共收益每半年至少公示一次。同时，鼓励通过业主微信群、微信公众号等线上渠道同步公开。2024年7月已正式启用“智慧物业”管理平台，实现公共收益线上公示、业主投诉实时处理。当前，结合“治理物业服务突出问题”专项行动，已对全区有物业服务的138个小区开展了物业财务收支与公共收益公开检查，对存在的问题进行了督促整改，后续工作中，我们将持续开展物业企业财务收支与公共收益公开监督检查工作，并将落实公开制度的情况纳入评价体系；二是健全信用考评刚性约束。将公示落实情况全面纳入物业企业信用评价重要依据，对公示不到位、弄虚作假、隐瞒收益的企业严格扣分、严肃惩戒，倒逼企业规范公开、诚信经营；三是强化常态化联合监管。下一步将联合市场监管部门建立季度抽查、随机暗访、台账核验长效机制，对公示不规范、整改不到位、群众反映强烈的企业依法约谈、限期整改、依规处罚，持续压实企业主体责任，全面打通信息透明壁垒，重塑物业与业主互信关系。

（二）关于建议强化基层履职组建业委会，我们的办理意见是：一是压实属地治理责任。持续加强街道、社区业务培训，全面提升基层自治组织组建、换届、议事、调解业务能力，将业委会、物管会组建率、运行规范化情况纳入基层治理年度考核，倒逼属地主动履职、靠前作为。坚持成熟一个、组建一个、规范一个，条件达标小区依法组建业委会，暂不具备条件小区全面成立物管会代行自治职能，实现自治组织全覆盖。如九龙民居小区已经在住建、街道、社区的共同指导下完成了业委会换届选举；二是健全物业费协商议价机制。建立住建指导、社区牵头、业委会主导、物业参与的四方协商机制，成功指导青华海PARK、国宾府、中梁壹号院等小区完成物业费协商调价，有效化解长期收费矛盾；三是引入第三方专业评估。目前，区住建局与物业协会正策划筹备物业企业服务考评机制，已引进第三方主体开展市场调研与制定详实的评价方案，后将以试点先行到逐步铺开模式实施。评价体系完善后，评价结果真正成为优胜劣汰的指挥棒。

（三）关于建议破解保障性住房管理难题，我们的办理意见是：一是深化社物融合治理模式。持续推行社区牵头、网格员与物业联动共管机制，强化日常巡查、秩序管控、环境治理、矛盾前置化解，夯实基础治理力量，破解保障房治理力量薄弱难题；二是攻坚历史遗留问题。持续细化保障房专项台账，多部门联动化解维修资金归集难、配套不完善、工程遗留问题等堵点，逐步破解制约小区良性运转的瓶颈；三是实行分类精准提质。对具备市场化条件的保障房小区，规范服务标准、合理定价提质；对治理薄弱小区坚持社区兜底、基础保障优先，逐步规范收支管理、补齐设施短板、提升服务质量，持续破解“收费难、服务差”恶性循环，推动保障房治理常态化、规范化。下一步将在青华街道为试点，由社区成立物业公司代管安置房小区，进一步融合物业服务与社区治理。

（四）关于建议明确开发商产权车位收费原则，我们的办理意见是：一是全面落实车位收费公开制度。已将产权车位售价、租金、定价依据、车位物业费等内容纳入强制公示清单，要求长期公开、动态更新，保障业主知情权、监督权，杜绝暗箱操作、随意涨价；二是健全车位纠纷常态化调处机制。依托三方议事平台，将车位收费、权属、租赁纠纷纳入常态化议事调解范围，建立问题台账、及时研判、闭环化解，从源头减少车位矛盾纠纷，构建公开透明、规范有序、协商顺畅的车位收费管理体系。

（五）关于建议的其他方面，我们的答复意见是：

1.规范前期物业收费。隆阳区当前各小区物业费的收缴主要依据《保山市中心住宅小区前期物业收费分级标准（试行）》执行，该文件已于2025年6月废止，区住建局目前正在与区发改局联合研究制定物业收费管理相关文件，进一步明确收费标准审核流程和分级标准。对新建小区，要求物业企业提供收费依据、成本构成等材料，经审核后方可执行；对已入住小区，引导成立业主委员会（物业管理委员会），由业委会与物业企业就收费标准进行协商调整。为回应社会关切，我局明确将前期物业收费标准制定列为重点攻坚任务，倒排工期，确保在2027年6月30日前完成收费标准的制定。新标准将充分兼顾小区类型、服务内容、群众承受能力和企业合理利润，力求科学合理、公开透明，从制度层面破解收费标准不统一、不规范问题。

2.提升物业从业人员服务能力。一是建立分层分类培训机制。按管理层级和岗位类别实施差异化培训。对企业负责人侧重政策法规与风险防控；对项目经理重点培训物业管理实务、矛盾纠纷调解、维修资金使用等核心课程；对一线人员开展客服礼仪、设施维护、消防安全等岗位技能培训。全年每季度至少组织物业企业培训1次；二是构建系统化课程体系。课程设置紧扣行业热点与实务需求，涵盖物业管理法律法规、物业服务收费政策、设施设备管理、安全生产、客户沟通技巧、矛盾纠纷调解等内容。重点强化消防安全专项培训，联合消防部门开展“理论+实操+考核”的闭环教学。定期更新课程内容，确保贴近实际工作需求；三是强化考核与结果运用。培训后实施理论考试与实操考核双重检验。将培训学习完成率和考核结果纳入物业服务企业评价体系。鼓励物业企业将参训考核情况作为人员聘任、晋升的重要参考。对考核不达标的企业和人员，采取限期整改、约谈负责人等措施。四是推动持证上岗与职业化建设。引导物业从业人员参加职业技能等级认定。对项目经理等重点岗位，组织参加职业资格培训与考核。与职业教育机构、劳动技能培训部门建立长期合作机制。督促物业企业强化岗前培训和在岗培训等内部培训，形成“培训—考核—持证—提升”的良性循环。

3.优化老旧小区管理模式。一是创新管理模式，推进区域化规模运营。打破小区围墙界限，将地理位置相邻的老旧小区“打包”整合，实行区域化、规模化统一管理。具体可采取“连片打包、肥瘦搭配”的方式，由一家物业企业统筹多个小区的保洁、秩序维护、设施维修等服务，通过人员共用、资源共享大幅摊薄边际成本。对零散失管的“微小区”，可探索“共享物业”模式，依托街道或社区搭建共享服务中心统一调度；二是分类施策，多元化引入物业服务。根据小区实际情况分类引导，对规模较大、条件较好的老旧小区，引导向市场化物业服务转型；对市场化物业不愿接手的零散老旧小区，采取“党建引领＋国企兜底＋平价服务”模式，由区属国企或街道成立“红色物业”专门承接托管；对暂不具备条件的，通过社区托管、业主自管等方式实现基础物业管理全覆盖。在推进过程中，我局坚持“抓两头、促中间”的试点策略，对服务较好的小区总结可复制经验，对服务较差的小区集中暴露问题并推动整改。针对老旧小区，坚持尊重业主意愿，不搞“一刀切”式的打包整治，积极引导和鼓励业主自管、社区兜底、国企托管等多元化模式，因地制宜探索符合实际的长效管理路径。同时，结合区域化规模运营和“共享物业”试点，逐步推动老旧小区从“有人管”向“管得好”转变。

最后，感谢您对隆阳区住房和城乡建设局工作的关心与支持，在今后的工作中如有其他意见和建议，请来函来电告知，以便我们进一步改进工作。

                        隆阳区住房和城乡建设局

                         2026年7月17日