隆阳区住房和城乡建设局关于对区政协六届六次会议第06060075号提案的答复

王吉红委员：

您提出的《关于规范保山中心城区小区物业管理的建议》（第06060075号），交我们办理，综合协办单位意见，现答复如下：

一、办理工作开展情况

隆阳区共有住宅小区744个，其中：老旧小区510个、实施专业化物业服务小区138个。在册物业服务企业64家，物业服务覆盖群众104529户。2026年以来，区住房城乡建设局坚决贯彻落实中央、省、市、区关于攻坚决战群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作部署，将“治理物业服务突出问题”作为重大民生实事来抓。“治理物业服务突出问题”专项行动主要聚焦住宅小区物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时及其他6方面具体整治事项，您提出4个方面的问题，我们将全部列入此次专项整治行动整治内容，一并推进整治。

2026年以来，区住房城乡建设局牵头推进成立了隆阳区物业管理协会，组织召开成立大会暨第一届会员大会，审议通过各项制度，选举产生首届隆阳区物业管理协会理事会、监事及领导班子；组织物业企业培训3次，对街道、社区干部进行业委会（物管会）指导培训6人/次；约谈物业企业6人；在推进“治理物业服务突出问题”工作中共排查出各类问题389个，已完成整改226个、正在督促整改163个；完成26个小区8094户41470547.38元公共维修资金“四级建账”工作；完成4部老旧电梯更新改造工作。结合日常监管及专项整治工作，已于2026年5月完成了对辖区内138个物业服务小区的全覆盖排查，通过实地检查、查阅台账、业主访谈等方式，系统梳理了物业收费、服务履约、公共收益公开、安全管理等方面存在的突出问题，建立了问题清单和整改台账，为高质量办理本提案奠定了坚实基础。

（一）抓实专项整治攻坚，全面规范行业运行秩序。一是高位部署压实层级责任。精准对标上级民生工作部署，制定印发《隆阳区住房和城乡建设局“治理物业服务突出问题”重大民生实事工作方案》及重点任务清单，细化6大方面整治事项，明确工作目标、实施步骤和工作举措。2026年3月14日组织召开全区物业行业专项整治部署会，全面安排部署年度整治任务；二是全域排查建立闭环整改台账。严格对照物业领域“5+1”重点整治内容，抽调市场监管、发改、街道、社工等力量组建5个专项工作组，采取实地核查、资料查阅、入户走访相结合方式，对全区138个物业小区开展拉网式排查。累计排查梳理物业服务不规范、公示不到位、设施维保滞后、环境治理薄弱、矛盾纠纷多发等突出问题389个，全部建立问题、责任、时限、销号“四本台账”。截至目前，已完成整改226个，剩余163个复杂难点问题实行常态化跟踪督办、逐月调度推进。同步选取青华海PARK红星天铂、保山碧桂园2个问题集中、投诉高发小区作为区级重点攻坚点位，实行一小区一专班、一问题一举措；三是健全多元共治与监督体系。建立纪检监督、部门协同、局内联动三级治理体系，常态化联合公安、消防、市场监管、发改等部门开展联合执法整治。全面整合12345热线、信访举报、网络留言等诉求渠道，构建全链条闭环处置机制。

（二）深化红色物业建设，筑牢行业党建治理根基。持续健全物业行业党建体系，构建“机关党委统筹、行业党委协调、基层支部落实”三级党建责任体系。全面摸排全区64家物业企业，摸清行业党员110名，建立动态党员台账。大力推行“双向进入、交叉任职”，在21个小区实现党组织、业委会、物业三方人员交叉履职。2026年2月，党建引领牵头成立隆阳区物业管理协会，健全行业自律管理制度，搭建政府、企业、业主三方共治平台。

（三）深化三方协同共治，健全小区常态治理机制。持续深化“社区党组织+物业企业+业主委员会”三方联动共建机制，常态化开展结对共建、联席会议、议事协商。全面推行全区统一标准化物业服务信息公示制度，线下公示栏、线上业主平台同步公开10项核心服务信息，实现全区专业化小区公示全覆盖。

（四）深耕精细服务治理，提升小区宜居品质。加快智慧物业建设，全区44家物业企业接入智慧管理平台，纳入设施设备10669台（套）。积极参与市级“美好家园”示范创建，3个小区成功获评市级示范小区。

二、关于提案中反映的问题

一是关于物业服务收费标准高的问题。我们经研究核实认为：部分小区确实存在收费标准差异较大、业主相互比较产生抵触情绪的现象。目前我区普通住宅物业费收费标准在0.42-1.5元/平方米/月不等。部分新建小区虽在购房时约定物业费，但业主接房后对约定价格提出异议，不认可前期约定标准，引发大量投诉。如：青华海PARK红星10#天启小区，售房时已约定前期物业费，但业主接房后不认可，认为与其他地块收费不一致，引发大量投诉。

二是关于物业服务收费及支出情况未公开的问题。我们经研究核实认为：在开展“治理物业服务突出问题”专项行动排查中，确实发现部分物业未按规定公示收支情况，公共收益（广告、停车、公共部位租赁等）业主普遍不知情。如：保山温馨物业服务管理有限公司（景盛花园小区）的住宅专项维修资金交存、使用、增值收益未公示；使用业主公共收益流程不合规，未经业主同意挪用公共收益用于物业支出；业主公共收益未单独建账、核算，管理使用公示不规范，无收支明细及凭证。

三是关于物业服务收费等级与服务等级不对应的问题。我们经研究核实认为：经排查发现，部分物业公司确实存在消防设备未定期维保、公共设施维修不及时等问题，对小区内车辆乱停乱放、占用公共区域、违规养犬等日常管理问题疏于管理，存在“视而不见”或交由街道社区处理的现象，如：九隆名居鹏城小区业主反映存在占用公共区域、违规养犬等问题，处置不及时。

四是关于少数业主素养有待提高、恶意欠缴物业费的问题。我们经研究核实认为：业主参与积极性不高、物业费收缴率偏低等问题确实存在。

三、关于对提案内容的逐条答复

（一）关于建议健全物业收费分级标准，我们的的办理意见是：一是完善物业服务分级标准。隆阳区当前各小区物业费的收缴主要依据《保山市中心住宅小区前期物业收费分级标准（试行）》执行，该文件已于2025年6月废止，区住建局目前正在与区发改局联合研究制定物业收费管理相关文件，进一步明确收费标准审核流程和分级标准；二是建立收费动态调整机制。对新建小区，要求物业企业提供收费依据、成本构成等材料，经审核后方可执行；对已入住小区，引导成立业主委员会（物业管理委员会），由业委会与物业企业就收费标准进行协商调整。建立住建指导、社区牵头、业委会主导、物业参与的四方协商机制，成功指导青华海PARK、国宾府、中梁壹号院等小区完成物业费协商调价，有效化解长期收费矛盾；三是规范收费公示要求。2025年5月，已出台统一《住宅小区物业服务信息公示栏（模板）》，明确服务内容、收费标准、公共收益、公摊能耗、维修资金使用、投诉渠道等10项公示内容，要求线上线下同步、按要求更新、明细公开，杜绝模糊公示、选择性公示、长期不更新等问题，目前全区138个专业化小区全部落实信息公示。

（二）关于建议强化服务质量监管，我们的办理意见是：一是构建“政府监管+业主评价+行业自律”三维监督体系。已印发专项整治工作方案，聚焦物业服务质价不符、侵占公共收益等6类突出问题开展整治。建立了物业行业“红黑榜”制度，拟于近期开展首次测评并向社会公布，对投诉较多、意见大的企业依法采取约谈、通报、信用扣分等措施。将公示落实情况全面纳入物业企业信用评价重要依据，对公示不到位、弄虚作假、隐瞒收益的企业严格扣分、严肃惩戒；二是搭建智慧监管平台。2024年7月已正式启用“智慧物业”管理平台，实现公共收益线上公示、业主投诉实时处理。下一步将整合现有网格化管理等资源，建设更加完善的智慧物业监管平台，实现物业合同备案、收费公示、投诉受理、信用评分、公共收益台账等“一网通管”；三是简化业主自治流程。持续加强街道、社区业务培训，全面提升基层自治组织组建、换届、议事、调解业务能力，将业委会、物管会组建率、运行规范化情况纳入基层治理年度考核。坚持成熟一个、组建一个、规范一个，条件达标小区依法组建业委会，暂不具备条件小区全面成立物管会代行自治职能，实现自治组织全覆盖。下一步将建立物业服务第三方评估机制，通过专业机构开展服务质量测评、成本核算评估，形成客观公正依据。

（三）关于建议推进收支公开透明，我们的办理意见是：一是2025年5月，已印发《住宅小区物业服务信息公示栏（模板）》，明确要求各物业企业在小区显著位置公示物业服务基本信息（8项）和公共收益信息（2项），公共收益每半年至少公示一次。同时，鼓励通过业主微信群、微信公众号等线上渠道同步公开；二是2024年7月已正式启用“智慧物业”管理平台，实现公共收益线上公示、业主投诉实时处理；三是结合“治理物业服务突出问题”专项行动，已对全区有物业服务的138个小区开展了物业财务收支与公共收益公开检查，对存在的问题进行了督促整改，后续工作中，我们将持续开展物业企业财务收支与公共收益公开监督检查工作，并将落实公开制度的情况纳入评价体系；四是引入第三方审计机制。对业主投诉集中、收支存疑的小区，将由街道牵头委托第三方机构进行财务审计，审计结果向全体业主公开。

（四）关于建议强化部门协同监管，我们的办理意见是：一是健全完善地方物业管理办法。持续加强与区发改局、区市场监管局等部门的沟通协作，进一步明确住建、市场监管、街道、社区等部门的监管职责；二是建立物业管理联席会议制度。依托三方议事平台，将车位收费、权属、租赁纠纷纳入常态化议事调解范围，建立问题台账、及时研判、闭环化解。常态化联合公安、消防、市场监管、发改等部门开展联合执法整治；三是加强宣传引导。通过社区宣传、媒体解读等方式，普及物业管理相关法律法规，引导业主树立“花钱买服务”的理性消费观念。隆阳区物业管理协会已于2026年2月11日正式成立，协会成立以来已组织物业服务企业开展专题业务培训2场。下一步将依托协会平台，定期组织物业企业负责人及从业人员开展服务意识、法规政策、应急处置等专业培训。

最后，感谢您对隆阳区住房和城乡建设局工作的关心与支持，在今后的工作中如有其他意见和建议，请来函来电告知，以便我们进一步改进工作。

                        隆阳区住房和城乡建设局

                         2026年6月30日