隆阳区住房和城乡建设局关于对区政协六届六次会议第06060064号提案的答复

张云霄委员：

您提出的《关于进一步加强物业公司监督管理 提升基层治理效能的建议》（第06060064号），交我们办理，综合协办单位意见，现答复如下：

一、办理工作开展情况

隆阳区共有住宅小区744个，其中：老旧小区510个、实施专业化物业服务小区138个。在册物业服务企业64家，物业服务覆盖群众104529户。2026年以来，区住房城乡建设局坚决贯彻落实中央、省、市、区关于攻坚决战群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作部署，将“治理物业服务突出问题”作为重大民生实事来抓。“治理物业服务突出问题”专项行动主要聚焦住宅小区物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时及其他6方面具体整治事项，您提出4个方面的问题，我们将全部列入此次专项整治行动整治内容，一并推进整治。

2026年以来，区住房城乡建设局牵头推进成立了隆阳区物业管理协会，组织召开成立大会暨第一届会员大会，审议通过各项制度，选举产生首届隆阳区物业管理协会理事会、监事及领导班子；组织物业企业培训3次，对街道、社区干部进行业委会（物管会）指导培训6人/次；约谈物业企业6人；在推进“治理物业服务突出问题”工作中共排查出各类问题389个，已完成整改226个、正在督促整改163个；完成26个小区8094户41470547.38元公共维修资金“四级建账”工作；完成4部老旧电梯更新改造工作。结合日常监管及专项整治工作，已于2026年5月完成了对辖区内138个物业服务小区的全覆盖排查，通过实地检查、查阅台账、业主访谈等方式，系统梳理了物业收费、服务履约、公共收益公开、安全管理等方面存在的突出问题，建立了问题清单和整改台账，为高质量办理本提案奠定了坚实基础。

（一）抓实专项整治攻坚，全面规范行业运行秩序。一是高位部署压实层级责任。精准对标上级民生工作部署，制定印发《隆阳区住房和城乡建设局“治理物业服务突出问题”重大民生实事工作方案》及重点任务清单，细化6大方面整治事项，明确工作目标、实施步骤和工作举措。2026年3月14日组织召开全区物业行业专项整治部署会，全面安排部署年度整治任务；二是全域排查建立闭环整改台账。严格对照物业领域“5+1”重点整治内容，抽调市场监管、发改、街道、社工等力量组建5个专项工作组，采取实地核查、资料查阅、入户走访相结合方式，对全区138个物业小区开展拉网式排查。累计排查梳理物业服务不规范、公示不到位、设施维保滞后、环境治理薄弱、矛盾纠纷多发等突出问题389个，全部建立问题、责任、时限、销号“四本台账”。截至目前，已完成整改226个，剩余163个复杂难点问题实行常态化跟踪督办、逐月调度推进。同步选取青华海PARK红星天铂、保山碧桂园2个问题集中、投诉高发小区作为区级重点攻坚点位，实行一小区一专班、一问题一举措；三是健全多元共治与监督体系。建立纪检监察、部门协同、局内联动三级治理体系，常态化联合公安、消防、市场监管、发改等部门开展联合执法整治。全面整合12345热线、信访举报、网络留言等诉求渠道，构建全链条闭环处置机制。

（二）深化红色物业建设，筑牢行业党建治理根基。持续健全物业行业党建体系，构建“机关党委统筹、行业党委协调、基层支部落实”三级党建责任体系。全面摸排全区64家物业企业，摸清行业党员110名，建立动态党员台账。大力推行“双向进入、交叉任职”，在21个小区实现党组织、业委会、物业三方人员交叉履职。2026年2月，党建引领牵头成立隆阳区物业管理协会，健全行业自律管理制度，搭建政府、企业、业主三方共治平台。

（三）深化三方协同共治，健全小区常态治理机制。持续深化“社区党组织+物业企业+业主委员会”三方联动共建机制，常态化开展结对共建、联席会议、议事协商。全面推行全区统一标准化物业服务信息公示制度，线下公示栏、线上业主平台同步公开10项核心服务信息，实现全区专业化小区公示全覆盖。

（四）深耕精细服务治理，提升小区宜居品质。加快智慧物业建设，全区44家物业企业接入智慧管理平台，纳入设施设备10669台（套）。积极参与市级“美好家园”示范创建，3个小区成功获评市级示范小区。

二、关于提案中反映的问题

一是关于财务公开不透明、业主知情权受损的问题。我们经研究核实认为：在开展“治理物业服务突出问题”专项行动排查中，确实发现部分物业未按规定公示收支情况，公共收益（广告、停车、公共部位租赁等）业主普遍不知情。如：保山温馨物业服务管理有限公司（景盛花园小区）的住宅专项维修资金交存、使用、增值收益未公示；使用业主公共收益流程不合规，未经业主同意挪用公共收益用于物业支出；业主公共收益未单独建账、核算，管理使用公示不规范，无收支明细及凭证。

二是关于服务履职不到位、日常管理流于形式的问题。我们经研究核实认为：部分物业公司确实存在消防设备未定期维保、公共设施维修不及时等问题，对小区内车辆乱停乱放、占用公共区域、违规养犬等日常管理问题疏于管理，存在“视而不见”或交由街道社区处理的现象。如：九隆名居鹏城小区业主反映存在占用公共区域、违规养犬等问题，处置不及时。

三是关于安保措施不达标、安全隐患突出的问题。我们经研究核实认为：在开展“治理物业服务突出问题”专项行动排查中，未发现物业企业聘用60岁左右的老年人担任保安的问题，但部分老旧小区为节约成本确实存在上述问题，同时也发现，部分小区存在监控、门禁等安防设备常年不维护，安全隐患突出的问题。如：彩蝶家园小区因建成时间较长，小区监控基本全部损坏且一期未缴纳住宅维修资金，导致业主投诉不断。

四是关于更换流程复杂、业主维权难度大的问题。我们经研究核实认为：部分小区因开发商指定的前期物业公司服务不到位，业主虽多次提出更换诉求，但因程序复杂、缺乏专业指导，导致更换困难，矛盾长期得不到化解。物业公司的更换，隆阳区住房和城乡建设局主要以《物业管理条例》等相关法律法规+物业服务合同+业主共同决议为执行依据，在整个更换过程中，可能因住建等部门主动作为不够，服务意识不强等原因，确实存在指导不到位的问题，导致前期物业公司与新进物业公司间交接不畅、矛盾突出的问题。如：九隆名居鹏城小区前期物业公司与新进物业公司交接不畅，保山市城投物业有限公司2026年1月进驻小区，截至目前前期物业仍还有部分项目未移交完成。

三、关于对提案内容的逐条答复

（一）关于建议强化行业监管力度，压实主体责任，我们的的办理意见是：区住建局作为物业服务企业主管部门，将认真履行行业监管职责，加大监管力度。一是建立“周调度、月通报、季总结”工作机制，对辖区内物业企业和住宅小区开展全覆盖排查。坚持问题“排查—建档—整改—核实—回访”闭环管理，实行清单化管理、销号式整改。采取“企业自查+专班排查”方式定期开展全覆盖“体检”。对服务水平低、口碑差的企业责令限期整改或强制退出。二是强化监督检查，创新监管方式。将物业服务企业纳入“双随机、一公开”抽查范围，联合市场监管、消防等部门开展现场联合检查。推进综合执法进小区，整合住建、城管、消防等部门力量。重点检查物业服务履约、公共收益管理、收费规范等关键环节，对违规企业依法依规约谈和处罚。三是执行好随机抽查、回访机制。每月随机检查5家物业企业履职情况，重点看物业企业各渠道收集问题整改情况，抽取部分业主进行问题整改回访；四是建立好物业企业服务考评机制。目前，区住建局与物业协会正策划筹备物业企业服务考评机制，已引进第三方主体开展市场调研与制定详实的评价方案，后将以试点先行到逐步铺开模式实施。评价体系完善后，评价结果真正成为优胜劣汰的指挥棒。

（二）关于建议规范财务公开机制，保障业主知情权，我们的的办理意见是：一是2025年5月，我局已印发《住宅小区物业服务信息公示栏（模板）》，明确要求各物业企业在小区显著位置公示物业服务基本信息（8项）和公共收益信息（2项），公共收益每半年至少公示一次。同时，鼓励通过业主微信群、微信公众号等线上渠道同步公开；二是2024年7月已正式启用“智慧物业”管理平台，实现公共收益线上公示、业主投诉实时处理；三是结合“治理物业服务突出问题”专项行动，已对全区有物业服务的138个小区开展了物业财务收支与公共收益公开检查，对存在的问题进行了督促整改，后续工作中，我们将持续开展物业企业财务收支与公共收益公开监督检查工作，并将落实公开制度的情况纳入评价体系。

（三）关于建议加强从业人员培训，提升专业素养，我们的办理意见是：一是建立分层分类培训机制。按管理层级和岗位类别实施差异化培训。对企业负责人侧重政策法规与风险防控；对项目经理重点培训物业管理实务、矛盾纠纷调解、维修资金使用等核心课程；对一线人员开展客服礼仪、设施维护、消防安全等岗位技能培训。全年每季度至少组织物业企业培训1次；二是构建系统化课程体系。课程设置紧扣行业热点与实务需求，涵盖物业管理法律法规、物业服务收费政策、设施设备管理、安全生产、客户沟通技巧、矛盾纠纷调解等内容。重点强化消防安全专项培训，联合消防部门开展“理论+实操+考核”的闭环教学。定期更新课程内容，确保贴近实际工作需求；三是强化考核与结果运用。培训后实施理论考试与实操考核双重检验。将培训学习完成率和考核结果纳入物业服务企业评价体系。鼓励物业企业将参训考核情况作为人员聘任、晋升的重要参考。对考核不达标的企业和人员，采取限期整改、约谈负责人等措施；四是推动持证上岗与职业化建设。引导物业从业人员参加职业技能等级认定。对项目经理等重点岗位，组织参加职业资格培训与考核。与职业教育机构、劳动技能培训部门建立长期合作机制。督促物业企业强化岗前培训和在岗培训等内部培训，形成“培训—考核—持证—提升”的良性循环。

（四）关于建议搭建高效沟通平台，畅通诉求渠道，我们的办理意见是：一是推行线下面对面沟通机制。全面推行“物业经理接待日”制度，要求物业项目经理在固定时段与业主面对面沟通，带领客服、工程等核心团队现场受理诉求。同时建立“小区议事日”机制，定期组织社区、业委会、物业企业、居民代表共同协商解决小区管理问题。指导物业企业在小区显著位置公示服务热线、固定接待场所，落实“首问负责制”，确保问题受理、处理、反馈全程责任到人；二是建立议事协商共治平台。牵头搭建“物业联席会议”议事平台，推动议事平台下沉至社区，实现“一事一议、一题一策”。发挥党建引领作用，在有条件的小区设立“红色议事厅”，由社区居委会、业委会、物业企业协调运行。推动建立“社区+物业+业委会+居民代表”四方协商机制，对小区公共事务进行民主协商。建立问题清单、措施清单、成效清单“三张清单”工作法，确保议事成果转化为治理实效；三是健全纠纷调解与诉求闭环机制。依托社区设立“物业调解服务站”，搭建居民、物业、社区三方高效沟通的桥梁。组建由社区、物业、业委会、法务等多方力量参与的调解单元，严格落实“接诉即办、分类调处、限时办结”。定期开展业主满意度调查，随时收集受理业主反映的问题和合理化建议。对反复出现的共性诉求，梳理分析根源，从源头防范同类问题反复发生。

（五）关于建议完善考核奖惩制度，优化行业生态，我们的办理意见是：建立物业行业“红黑榜”制度，拟于近期开展首次测评并向社会公布，对投诉较多、意见大的企业依法采取约谈、通报、信用扣分等措施。对考核优秀的物业公司，在资质升级（信用评价）、项目招投标中予以倾斜；对考核不合格、业主投诉集中的物业公司，进行约谈警示、限期整改；对整改无效的，依法予以处罚，并支持业主更换物业公司。考核指标涵盖服务满意度、投诉处理率、财务公开情况、安全保障水平等，考核结果向社会公开。

（六）关于建议简化更换流程，强化指导支持，我们的办理意见是：进一步优化物业企业选聘、解聘及更换的指导服务，简化相关流程。加强对业主委员会组建、运行及换届工作的指导，支持业主依法依规更换服务不达标、问题突出的物业企业。同时，依托物业管理协会搭建行业信息平台，为业主选聘优质物业企业提供参考，推动形成优胜劣汰、公平竞争的物业管理市场环境。

最后，感谢您对隆阳区住房和城乡建设局工作的关心与支持，在今后的工作中如有其他意见和建议，请来函来电告知，以便我们进一步改进工作。

                        隆阳区住房和城乡建设局

                         2026年6月30日