隆阳区住房和城乡建设局关于隆阳区六届人大五次会议第16号建议的答复

韩金磊代表：

您提出的《关于加强物业管理服务建设的建议》（第16号），交我们办理，综合协办单位意见，现答复如下：

一、办理工作开展情况     

隆阳区共有住宅小区744个，其中：老旧小区510个、实施专业化物业服务小区138个。在册物业服务企业64家，物业服务覆盖群众104529户。2026年以来，区住房城乡建设局坚决贯彻落实中央、省、市关于攻坚决战群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作部署，将“治理物业服务突出问题”作为重大民生实事来抓。“治理物业服务突出问题”专项行动主要聚焦住宅小区物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时及其他6方面具体整治事项，您提出的《关于加强物业管理服务建设的建议》建议中反映的7个方面问题，我们将全部列入此次专项整治行动整治内容，一并推进整治。

2026年以来，住建牵头推进成立了隆阳区物业管理协会，组织召开成立大会暨第一届会员大会，审议通过各项制度，选举产生首届隆阳区物业管理协会理事会、监事及领导班子；组织物业企业培训3次，对街道、社区干部进行业委会（物管会）指导培训6人6次；约谈物业企业6人；在推进“治理物业服务突出问题”工作中共排查出各类问题389个，已完成整改226个、正在督促整改163个；完成26个小区8094户41470547.38元公共维修资金“四级建账”工作；完成4部老旧电梯更新改造工作。

在前期工作的基础上，我们进一步深化对物业管理问题的系统性研判。当前，我区物业管理已不仅涉及服务质量问题，更深层次反映出“服务思维”与“管理思维”的本末倒置、缴费率与服务质量之间的恶性循环，以及城市发展从“大建”向“精管”转型的治理压力。对此，我们将组织专题会议，要求全区物业企业开展服务理念纠偏教育，明确将“回归服务本质”作为行业整改的首要任务。

二、关于建议中反映的问题

（一）关于物业收费标准不统一、不规范的问题。我们经研究核实认为：我区部分小区确实存在收费标准差异较大、业主相互比较产生抵触情绪的现象。目前我区普通住宅物业费收费标准在0.42-1.5元/平方米/月不等，部分新建小区虽在购房时约定物业费，但业主接房后对约定价格提出异议，不认可前期约定标准，引发大量投诉。如：青华海PARK红星10#天启小区，售房时已约定前期物业费，但业主接房后不认可，认为与其他地块收费不一致，引发大量投诉。

（二）关于物业服务内容落实不到位的问题。我们经研究核实认为：部分物业公司确实存在消防设备未定期维保、公共设施维修不及时等问题，对小区内车辆乱停乱放、占用公共区域、违规养犬等日常管理问题疏于管理，存在“视而不见”或交由街道社区处理的现象，如：九隆名居鹏城小区业主反映存在占用公共区域、违规养犬等问题，处置不及时。

（三）关于物业公司对待业主诉求消极应付的问题。2026年以来，物业领域共接12345热线投诉495起、领导批转14起，主要反映问题集中在物业费收缴不合理、占用公共区域、对公用设施设备维护不到位、卫生清洁不到位等问题，从办理情况看，投诉人满意率低、重复投诉多，确实存在物业公司对待业主诉求消极应付的问题。如：青阳一期16栋12楼楼道长期堆放垃圾，多次与物业沟通，问题都未解决，信访人重复投诉5次，后续在我单位督促，云南赛诺联行物业服务集团有限公司保山分公司联合街道、派出所等部门对其进行全面清理，此问题才得以解决。

（四）关于财务收支及公共收益公开不透明的问题。在开展“治理物业服务突出问题”专项行动排查中，确实发现部分物业未按规定公示收支情况，公共收益（广告、停车、公共部位租赁等）业主普遍不知情。如：保山温馨物业服务管理有限公司（景盛花园小区）的住宅专项维修资金交存、使用、增值收益未公示；使用业主公共收益流程不合规，未经业主同意挪用公共收益用于物业支出；业主公共收益未单独建账、核算，管理使用公示不规范，无收支明细及凭证。

（五）关于老旧小区物业管理缺失、自管风险高的问题。我们经研究核实认为：目前全区老旧小区510个，因小区规模小、设施旧、收费难，物业企业不愿进驻，98%以上小区由业委会或物管会自管，存在专业性不足、人员年龄偏大、安全风险高等突出问题，门卫突发意外、雇佣超龄人员等情况时有发生，如：白衣寺园丁小区，前期引进物业公司管理，因管理不下去退场，小区至今自我管理。

（六）关于小区安保工作形同虚设的问题。在开展“治理物业服务突出问题”专项行动排查中，未发现物业企业聘用60岁左右的老年人担任保安的问题，但部分老旧小区为节约成本确实存在上述问题，同时也发现，部分小区存在监控、门禁等安防设备常年不维护，安全隐患突出的问题。如：彩蝶家园小区因建成时间较长，小区监控基本全部损坏且一期未缴纳住宅维修资金，导致业主投诉不断。

（七）关于物业公司更换程序复杂、缺乏指导的问题。物业公司的更换，隆阳区住房和城乡建设局主要以《物业管理条例》等相关法律法规+物业服务合同+业主共同决议为执行依据，在整个更换过程中，可能因住建等部门主动作为不够，服务意识不强等原因，确实存在指导不到位的问题，导致前期物业公司与新进物业公司间交接不畅、矛盾突出的问题。如：九隆名居鹏城小区前期物业公司与新进物业公司交接不畅，保山市城投物业有限公司2026年1月进驻小区，截至目前前期物业仍还有部分项目未移交完成。

三、关于对建议内容的逐条答复

（一）关于建议强化行业主管部门对物业公司的常态化监管。我们的办理意见是：我们作为物业服务企业主管部门，认真履行行业监管职责，加大监管力度。一是建立“周调度、月通报、季总结”工作机制，对辖区内物业企业和住宅小区开展全覆盖排查。坚持问题“排查—建档—整改—核实—回访”闭环管理，实行清单化管理、销号式整改。采取“企业自查+专班排查”方式定期开展全覆盖“体检”。对服务水平低、口碑差的企业责令限期整改或强制退出；二是强化监督检查，创新监管方式。将物业服务企业纳入“双随机、一公开”抽查范围，联合市场监管、消防等部门开展现场联合检查。推进综合执法进小区，整合住建、城管、消防等部门力量。重点检查物业服务履约、公共收益管理、收费规范等关键环节，对违规企业依法依规约谈和处罚。三是执行好随机抽查、回访机制。每月随机检查5家物业企业履职情况，重点看物业企业各渠道收集问题整改情况，抽取部分业主进行问题整改回访；四是建立好物业企业服务考评机制。目前，区住房城乡建设局与物业协会正策划筹备物业企业服务考评机制，已引进第三方主体开展市场调研与制定详实的评价方案，后续将以试点先行到逐步铺开模式实施。评价体系完善后，评价结果真正成为优胜劣汰的指挥棒。在此基础上，我们进一步明确将考评结果与市场准入、退出及评优评先直接挂钩，切实形成优胜劣汰的竞争机制。同时，针对当前部分小区物业费收缴率仅约30%的严峻现实，我局将指导物业企业完善收费与服务质量的联动机制，推动建立“服务达标—缴费提升—服务再改善”的良性循环。此外，加强对物业企业掌握小区特殊人群（如孤寡老人、病患等）信息的指导，推动物业从“以房管人”向“以房助人”延伸，助力社会治理精细化落地。

（二）关于建议规范物业收费标准审核管理。我们的办理意见是：隆阳区当前各小区物业费的收缴主要依据《保山市中心住宅小区前期物业收费分级标准（试行）》执行，该文件已于2025年6月废止，区住建局目前正在与区发改局联合研究制定物业收费管理相关文件，进一步明确收费标准审核流程和分级标准。对新建小区，要求物业企业提供收费依据、成本构成等材料，经审核后方可执行；对已入住小区，引导成立业主委员会（物业管理委员会），由业委会与物业企业就收费标准进行协商调整。为回应社会关切，我局明确将前期物业收费标准制定列为重点攻坚任务，倒排工期，确保在2027年6月30日前完成收费标准的制定。新标准将充分兼顾小区类型、服务内容、群众承受能力和企业合理利润，力求科学合理、公开透明，从制度层面破解收费标准不统一、不规范问题。

（三）关于建议全面推进物业财务收支与公共收益公开。我们的办理意见是：2025年区住建局已印发《住宅小区物业服务信息公示栏（模板）》，明确要求各物业企业在小区显著位置公示物业服务基本信息（8项）和公共收益信息（2项），公共收益每半年至少公示一次。同时，鼓励通过业主微信群、微信公众号等线上渠道同步公开。2026年6月云南省住房和城乡建设厅下发了《关于进一步规范住宅小区物业服务信息公开工作的通知》，区住建局已根据上级要求转发文件并指导物业企业按新的工作要求进一步规范信息公开内容，下一步将积极督促各物业公司贯彻落实到位。2024年7月已正式启用“智慧物业”管理平台，实现公共收益线上公示、业主投诉实时处理。当前，结合“治理物业服务突出问题”专项行动，已对全区有物业服务的138个小区开展了物业财务收支与公共收益公开检查，对存在的问题进行了督促整改，后续工作中，我们将持续开展物业企业财务收支与公共收益公开监督检查工作，并将落实公开制度的情况纳入评价体系。

（四）关于建议加强物业公司从业人员培训与能力提升。我们的办理意见是：一是建立分层分类培训机制。按管理层级和岗位类别实施差异化培训。对企业负责人侧重政策法规与风险防控；对项目经理重点培训物业管理实务、矛盾纠纷调解、维修资金使用等核心课程；对一线人员开展客服礼仪、设施维护、消防安全等岗位技能培训。全年每季度至少组织物业企业培训1次；二是构建系统化课程体系。课程设置紧扣行业热点与实务需求，涵盖物业管理法律法规、物业服务收费政策、设施设备管理、安全生产、客户沟通技巧、矛盾纠纷调解等内容。重点强化消防安全专项培训，联合消防部门开展“理论+实操+考核”的闭环教学。定期更新课程内容，确保贴近实际工作需求；三是强化考核与结果运用。培训后实施理论考试与实操考核双重检验，将培训学习完成率和考核结果纳入物业服务企业评价体系，鼓励物业企业将参训考核情况作为人员聘任、晋升的重要参考；对考核不达标的企业和人员，采取限期整改、约谈负责人等措施，四是推动持证上岗与职业化建设。引导物业从业人员参加职业技能等级认定。对项目经理等重点岗位，组织参加职业资格培训与考核；与职业教育机构、劳动技能培训部门建立长期合作机制，督促物业企业强化岗前培训和在岗培训等内部培训，形成“培训—考核—持证—提升”的良性循环。

（五）关于建议搭建物业公司与业主常态化沟通平台。我们的办理意见是：一是推行线下面对面沟通机制。全面推行“物业经理接待日”制度，要求物业项目经理在固定时段与业主面对面沟通，带领客服、工程等核心团队现场受理诉求。同时建立“小区议事日”机制，定期组织社区、业委会、物业企业、居民代表共同协商解决小区管理问题。指导物业企业在小区显著位置公示服务热线、固定接待场所，落实“首问负责制”，确保问题受理、处理、反馈全程责任到人；二是建立议事协商共治平台。牵头搭建“物业联席会议”议事平台，推动议事平台下沉至社区，实现“一事一议、一题一策”。发挥党建引领作用，在有条件的小区设立“红色议事厅”，由社区居委会、业委会、物业企业协调运行。推动建立“社区+物业+业委会+居民代表”四方协商机制，对小区公共事务进行民主协商。建立问题清单、措施清单、成效清单“三张清单”工作法，确保议事成果转化为治理实效；三是健全纠纷调解与诉求闭环机制。依托社区设立“物业调解服务站”，搭建居民、物业、社区三方高效沟通的桥梁。组建由社区、物业、业委会、法务等多方力量参与的调解单元，严格落实“接诉即办、分类调处、限时办结”。定期开展业主满意度调查，随时收集受理业主反映的问题和合理化建议。对反复出现的共性诉求，梳理分析根源，从源头防范同类问题反复发生。

（六）关于建议优化老旧小区物业管理模式。我们的办理意见是：一是创新管理模式，推进区域化规模运营。打破小区围墙界限，将地理位置相邻的老旧小区“打包”整合，实行区域化、规模化统一管理。具体可采取“连片打包、肥瘦搭配”的方式，由一家物业企业统筹多个小区的保洁、秩序维护、设施维修等服务，通过人员共用、资源共享大幅摊薄边际成本。对零散失管的“微小区”，可探索“共享物业”模式，依托街道或社区搭建共享服务中心统一调度；二是分类施策，多元化引入物业服务。根据小区实际情况分类引导，对规模较大、条件较好的老旧小区，引导向市场化物业服务转型；对市场化物业不愿接手的零散老旧小区，采取“党建引领＋国企兜底＋平价服务”模式，由区属国企或街道成立“红色物业”专门承接托管；对暂不具备条件的，通过社区托管、业主自管等方式实现基础物业管理全覆盖。在推进过程中，我局坚持“抓两头、促中间”的试点策略，对服务较好的小区总结可复制经验，对服务较差的小区集中暴露问题并推动整改。针对老旧小区，坚持尊重业主意愿，不搞“一刀切”式的打包整治，积极引导和鼓励业主自管、社区兜底、国企托管等多元化模式，因地制宜探索符合实际的长效管理路径。同时，结合区域化规模运营和“共享物业”试点，逐步推动老旧小区从“有人管”向“管得好”转变。

（七）关于建议简化物业公司更换流程并强化指导服务。我们的办理意见是：将进一步优化物业企业选聘、解聘及更换的指导服务，简化相关流程。加强对业主委员会组建、运行及换届工作的指导，支持业主依法依规更换服务不达标、问题突出的物业企业。同时，依托物业管理协会搭建行业信息平台，为业主选聘优质物业企业提供参考，推动形成优胜劣汰、公平竞争的物业管理市场环境。

最后，感谢您对隆阳区住房和城乡建设局工作的关心与支持，在今后的工作中如有其他意见和建议，请来函来电告知，以便我们进一步改进工作。

                           隆阳区住房和城乡建设局    

                2026年7月14日