《保山市住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款实施办法》解读

《保山市住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款实施办法》解读

保山市第四届住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”）第二次委员会议审议通过了《保山市住房公积金个人住房贷款转商业银行个人住房贴息贷款实施办法》（以下简称《办法》），决定在我市开展住房公积金个人住房贷款转商业银行个人住房贴息贷款（以下简称“公转商”贴息贷款）业务。现就《办法》出台背景及主要内容解读如下。
一、《办法》出台背景
自2014年9月以来，为贯彻落实省、市政府稳增长、去库存，以及支持我市棚改和提升人居环境工程，经管委会批准，我市先后出台了使用住房公积金存款逐月冲还住房公积金贷款、提取住房公积金偿还商业银行住房贷款、提高贷款额度、降低首付款比例、延长贷款提取使用住房公积金时限、提取住房公积金支付房租、物管费以及允许直系亲属间互助贷款和提取使用住房公积金、开办异地住房公积金贷款业务等20多项扩大住房公积金使用的政策措施，切实用好用活住房公积金解决职工购建住房融资困难问题。全市职工在住房公积金的有力支持下，形成购建住房改善居住条件热潮，同时也导致保山市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）原积累的资金被快速释放，出现资金供不应求。为防范和化解我市住房公积金资金使用率过高带来的资金流动性风险，2018年经管委会批准我市三次调整收紧了部分扩大住房公积金贷款使用政策。为继续帮助我市住房公积金缴存职工解决住房融资困难问题，保障缴存职工住房公积金贷款使用权益，更好的支持我市房地产市场平稳健康发展，我市根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕第2号）等有关规定，同时借鉴省内外其他城市的经验和做法，出台该《办法》。
二、关于“公转商”贴息贷款
“公转商”贴息贷款，是指承办“公转商”贴息贷款金融业务的商业银行向同时符合住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）和商业银行个人住房贷款（以下简称商业性贷款）条件的借款人发放的商业性住房贷款。借款人仍按住房公积金贷款利率、还款方式等按月偿还贷款，商业贷款与住房公积金贷款的利息差额，由中心按月向承办银行进行贴息。
三、“公转商”贴息贷款的对象
住房公积金缴存人已连续、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，在保山市购买预售商品房、二手房等首套或者第二套普通自住住房，同时符合住房公积金贷款条件和商业银行个人住房贷款条件的，可以申请“公转商”贴息贷款。
四、“公转商”贴息贷款的额度和期限
《办法》第三章第十条、第十一条规定，贴息贷款的额度、期限按借款人申请贷款时我市个人住房公积金贷款政策执行，即以家庭为单位，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度40万元，单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度原则上不超过25万元，贴息贷款的额度不能满足购房需求的，职工可同时向承办银行申请组合贷款。贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
五、“公转商”贴息贷款的申请流程
（一）《办法》第一章第三条规定，符合住房公积金贷款条件的职工，可自愿选择住房公积金贷款轮候或申请“公转商”贴息贷款。
（二）《办法》第四章第十三条规定了贷款程序及抵押，职工申请贴息贷款按以下程序办理：
1.借款人向中心提交“公转商”贴息贷款申请；
2.中心对职工有关情况进行审查核实，审查通过后，将符合贴息贷款条件的贷款申请移交至承办银行；
3.承办银行按其商业个人住房贷款条件对贴息贷款申请进行审批，审批通过的，承办银行与借款人等按规定签订借款合同，同时签订《保山市住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款协议》，并按规定向抵押物所在地不动产登记部门办理抵押预告登记或抵押登记手续；审批未通过的，承办银行向中心告知未通过原因，中心可视情况按住房公积金贷款进行审批。
4.承办银行按其自营性贷款流程发放贷款。
六、“公转商”贴息贷款的特点
（一）职工申请“公转商”贴息贷款额度、期限、利率与公积金贷款一致，借款人享有与公积金贷款相同的权利义务，记入一次住房公积金贷款记录，按公积金贷款管理原则进行管理，在未还清贴息贷款前不得再次申请办理公积金贷款及贴息贷款。
（二）职工正常每月按住房公积金贷款利率偿还贷款本息，由中心每月向承办银行补贴利息差，对职工每月的还款额没有任何影响。
七、“公转商”贴息贷款与公积金贷款的区别
（一）“公转商”贴息贷款在职工个人征信报告中仅显示为一笔商业性个人住房贷款记录，并非住房公积金贷款。
（二）“公转商”贴息贷款暂时不支持住房公积金逐月代扣还款业务，但职工可以按照还款额每年提取一次住房公积金或进行一次性提取住房公积金清偿贴息贷款。
八、关于“公转商”贴息贷款的置换
“公转商”贴息贷款是在我市住房公积金资金不足时，为解决职工贷款需求而推出的一项便民惠民政策。《办法》第六章第二十九条规定，中心在资金充足时，会与承办银行协商将“公转商”贴息贷款置换回住房公积金贷款，贴息贷款置换为住房公积金贷款时的贷款金额及贷款期限为“原贴息贷款”余额及剩余期限，置换时，借款人应按中心的通知要求，自接到通知之日起1个月内及时与中心和承办银行办理相关置换手续。贴息贷款置换时，须满足以下条件：
（一）贴息贷款置换住房公积金贷款须为已放款、未结清、未终止的贴息贷款；
（二）贴息贷款当前无逾期。
九、关于贴息的期限和贴息的终止
（一）《办法》第二十二条规定，至贴息贷款还清或终止或贴息贷款置换为住房公积金贷款之日止。
（二）《办法》第二十三条规定，发生以下情形之一的，管理中心有权终止贴息，并不再实行贴息贷款的置换：
1.借款人向中心、承办银行提供虚假、失效、非法资料或隐瞒有关情况骗取贴息贷款的，中心有权终止贴息，依法追回已发生的贴息资金，涉嫌犯罪的移送司法机关处理；
2．借款人发生连续三个月（含）以上或累计六个月（含）以上贷款逾期的；
3.借款人死亡、依法宣告死亡、失踪，丧失或部分丧失民事行为能力又无人代其履行债务的；
4.抵押房屋被司法机关依法限制、处置的；
5.不可抗力因素使抵押房屋损毁灭失的。
（三）《办法》第二十四条规定，发生以下情形，贴息贷款自动终止贴息：
1.借款人到期结清或者提前结清贷款的；
2.贴息贷款置换为公积金贷款业务已经完成的；
3.借款人以一次性清偿贴息贷款申请提取个人住房公积金余额的；
4.中心通知借款人将贴息贷款置换为公积金贷款，借款人在规定时间没有完成的。
（四）《办法》第二十五条规定，终止贴息后，承办银行有权宣布贷款提前到期；借款合同继续执行的，承办银行有权按照商业性贷款利率标准调整贴息贷款的实际执行利率，所有应收利息、罚息等全部由借款人承担。