保山中心城市老旧小区成立业主委员会实行自治存在的困难及问题

保山中心城市老旧小区成立业主委员会实行自治存在的困难及问题

随着城市化进程的不断推进，群众从传统的“居民”向自治的“业主”转变成为必然趋势。虽然有关法规对业主委员会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。

一、保山中心城市老旧小区成立业主委员会实行自治存在的困难及问题

（一）社区、业主委员会、物管公司在权责和具体工作中交叉重叠，存在剪不断，理还乱的关系。

一直以来，社区作为居民自治组织，承担着居民服务与管理的职能，随着居民从农村搬入城市，物管公司和业主管理委员会加入到管理和服务的行列。但是由于管理和服务权责的交叉，在具体工作中存在多头管理和相互推诿的情况。保山中心城市老旧小区普遍存在车辆停放混乱，环境卫生脏乱，社区治安混乱的“三乱”现象。归根到底，还是由于社区与物管公司在职能职责上划分不清。

（二）物业管理公司摆不正同业主委员会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广大业主同物业公司关系不顺、矛盾加深纠纷不断。

物业公司仍习惯于传统管理，既未真正感受到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业主委员会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业主委员会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广大业主同物业公司关系不顺，诉求渠道不畅，矛盾日趋加深，阻碍了小区管理的正常发展。

（三）社会上对业主委员会认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业主委员会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业主委员会处于等待观望的状态。 　

既然业主委员会是依法成立的群众性自治组织，它就应该能够独立行使民事权利和承担民事责任，然而，目前的社会环境却未给形成业主委员会一个成长发展的强烈氛围。一是物业管理公司已成为住宅小区管理的主角，被喻为“大管家”、“总管家”，但相当多的业主却把物业管理公司当作是“万事通”，什么都要做，什么都要管，大小事要求解决，而且不属于物业管理责任管理的事也要必须解决。二是业主委员会同物业管理公司是小区内的两个平等组织，物业管理公司可以获取资质证书，物业管理公司可以得到的有关文件、材料，业主委员会却享受不到；物业管理公司有自己的行业协会进行指导帮助，业主委员会却没有自己的联合会。三是业主委员会既缺乏一套适合自己区域的工作制度，又未明确业主委员会自治管理的范围与职责，更未拥有决策和监督机构所必备的、能够正常运作的办公场所和活动经费，致使大多数业主委员会处于无所事事的状态，也让大部分业主认为业主委员会可有可无。

二、业主委员会实行自治的意见建议

（一）教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业主委员会的自治和自律能力。

要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业主委员会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。二是规范业主委员会的组建程序，业主委员会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业主委员会人选，使其具有规范性和代表性。三是强化业主的自治意识，抓好《居民公约》、《市民公约》等基础工作。　

（二）发掘、寻找和培养业主委员会合适的干部，明确业主委员会主任、秘书等人选的基本条件。 　

　任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业主委员会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的 　　是社会效益。因此，业主委员会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。因此，可以探索业主委员会的成员与社区基层干部交叉任职的模式，采取“一套班子，两个牌子”的方式，确保业主委员会在维护业主权益和与物管公司沟通协调上发挥最大作用。

（三）理顺业主委员会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好小区。

业主委员会同物业管理公司是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业主委员会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业主委员会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。 　

（四）提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使业主权益得到根本保障。

　目前，保山中心城市《物业管理条例》尚未出台影响了保山物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司等各方在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业主委员会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业主委员会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业主委员会的运作规程和内容。