闲置土地的对象主体如何认定

 问 题   

A公司的子公司B于2018年4月在C市竞得一宗地块，C市自然资源局与B公司签订的《国有土地使用权出让合同》约定，该地块动工建设日期为2018年6月。但由于B公司经营不善，该地块至今未能动工开发。C市自然资源局认为，该地块已超过约定动工时间2年以上，且仍未能开发建设，应当属于闲置土地。B公司则认为，该地块为A公司在C市某个在建产业园项目的配套工程，项目整体投资额占总投资额比例为40%，超过了25%的要求，不应当属于闲置土地。请问，闲置土地认定的对象主体是什么？该地块是否属于闲置土地？C市能否直接将其纳入城镇低效用地改造开发范围？  

解 答  

　　一、认定闲置土地的对象主体  

　　《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二条规定：“闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”B公司为A公司的子公司，根据《《中华人民共和国公司法》》(2018修正)第十四条第二款规定，子公司具有独立法人资格，依法独立承担民事责任。B公司与C市自然资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，该地块为独立宗地。闲置土地的认定应当以宗地为单位，而不是以整体项目为单位，不能将在建项目的整体投资额算作该宗地的投入。因此，虽然该例所述，在建产业园项目的整体投资额占总投资额比例超过了25%的要求，但由于该地块本身一直未能动工开发建设，根据《闲置土地处置办法》的规定，该地块应当认定为闲置土地。  

　　二、城镇低效用地再开发的范围界定  

　　为鼓励城镇低效用地再开发利用，2016年国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》（国土资发〔2016〕147号）明确了城镇低效用地的改造开发范围：“城镇低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；‘退二进三’产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。”本例中所述地块的现状为闲置土地，因此，不能将其直接纳入城镇低效用地改造开发范围。